La sanction du défaut d’écrit !

6022008

Le mandat est frappé de nullité privant l’agent de toute somme au titre des activités de recherche, démarches, publicité etc…

La nullité du mandat entraîne la perte du droit à la commission, ce qui est parfois injuste quand on a mené à bonne fin la mission qui nous a été confiée. Si dans un premier temps la jurisprudence a été assez stricte, elle est à présent plus assouplie.

Il faut retenir que depuis 1970 le mandat est obligatoire. Le professionnel ne peut pas présenter un bien à la vente sans ce contrat.

Celui ci doit être enregistré dans le « REGISTRE DES MANDATS »

Lorsqu’il a son mandat écrit, le négociateur doit l’inscrire par ordre chronologique sur le registre cotés sans discontinuité et reliés. Le numéro du mandat est identique à celui du registre.

Important : Lors d’une visite chez le mandant, en l’absence d’un numéro de registre, le négociateur n’ayant peut être aucun moyen de l’obtenir, propose à son client de lui communiquer ultérieurement. Il faut impérativement que ce numéro soit inscrit sur les deux feuillets du mandat ( celui de l’agence et celui du vendeur). Mais il peut arriver qu’il le soit avec une écriture et une couleur de stylos différente, dans ce cas le mandat est nul.

L’inscription sur les deux exemplaires du mandat doit être faite à sa date de signature sans pouvoir être rajoutée aprés coup (article 6 de la loi et 72 du décret).

Le défaut de numéro d’inscription sur le mandat est une cause de nullité absolue.




Les différents types de mandats

18012008

Il existe plusieurs types de mandats que l’on peut proposer aux propriétaires.

Le Mandat Simple :

C’est celui à la mode, tout le monde en veut et ne veut presque  que çà d’ailleurs. Et oui, personnellement je trouve que c’est le plus intéressant de tous car chacun est libre de vendre de son côté avec cette formule. Bon nombre de confrères ( surtout les grandes enseignes) veulent être les seuls sur une affaire.

En bref, le mandat simple donne simplement l’autorisation de commercialiser un bien sans bloquer le propriétaire de vendre par ses propres moyens ou en faisant appel à d’autres agences.

Le Mandat semi-exclusif :

Cette formule là, n’est quasiment jamais utilisée. Le principe est simple, lors d’une rentrée de mandat vous demandez au propriétaire s’il y a d’autres agences. Il vous répond 4, dans ce cas vous dites d’accord pour que ces 4 continuent mais vous n’en prenez pas plus et je serais le dernier.

En bref, le mandat semi-exclusif ferme la porte aux prochains arrivant. On limite automatiquement le nombre d’agences pour le bien. A noter que l’agence peut se faire rémunérer même si le propriétaire vend en direct, il faut pour cela que çà soit prévu des le départ.

Le Mandat Exclusif :

C’est le pêché de certains confrères mais le moins aimé aussi. Ici l’agence contrôle tout, en général il dure trois mois et pendant cette période le propriétaire ne peut compter que sur l’agence qui a ce mandat.

En bref, le mandat exclusif donne l’entière exclusivité à l’agence pour vendre le bien




Le mandat de vente

17012008

S’il est un document qu’il ne faut surtout pas négliger c’est bien le mandat de vente. Souvent mal rédigés, ils sont en général à la base d’une commission perdue en cas de litige.

En effet, il y a de nombreux points que nous ne devons pas oublier et pourtant le temps passant, on en fait une routine et les erreurs sont commises sans même le vouloir.

Plusieurs questions doivent se poser obligatoirement :

La première est toute bête, Est-ce bien le propriétaire qui est en face de moi ? L’expèrience vous apprendra qu’il y a une règle à respecter c’est de ne jamais croire ce que l’on vous raconte. Toujours vérifier les dires, en demandant par exemple le titre de propriété ainsi que la pièce d’identité de votre interlocuteur. Oh, çà va faut pas pousser!  me direz vous. Trés bien, ok mais imaginez, si çà ne vous est pas encore arrivé, que je sois le locataire d’un T12 et que je passe une annonce pour vendre l’appart que j’occupe.

Petite histoire drôle !

En bon négo. , vous allez faire votre pige du jour et m’appeller: « oui, j’ééécouuttee c’eeeeesssttttt pour quuuoooiiii????Bisou. »

Bingo, le piège à blaireau marche super bien.

« Oui, venez monsieur l’agent immobilier. Ok demain matin à la première heure qui pour moi est 7h00. çà vous fait pas trop tôt j’espèreBisou? ».

Voilà, elle était facile celle là!. Ok mandat pris comme d’habitude vous dites oui à tout et croyez sur parole ce que je vous raconte (c’est moi ! je me fais passer pour le proprio! shuuuttt!!!) vous  l’inscrivez dans le registre, la pub est faite, c’est sur internet et tout et tout.

Chouette des acheteurs appellent, on fait les visites et en ces temps difficiles c’est le 10ème visiteurs qui s’y intèresse et décide de l’acheter au prix du mandat.

Trop cool, des dollars envahissent votre pensée. Faut faire les diagnostiques vite , vite!. Vous envoyez le meilleur que vous connaissez me voir moi, le locataire. Vous me téléphonez pour m’annoncer la bonne nouvelle, super mais là je vous dis que je ne suis que le locataire et que quelquefois je crois des choses. J’étais convaincu d’être le propriétaire. je suis malade monsieur l’agent immobilier et ma femme m’a quitté en partant avec … le chien (ou les gosses je sais plus!).

Malheur, dans quelle ME… vooouuus vooouuus êêêêtttttes miiiiissss?. C’est pas tout  le téléphone sonne, allons-y comme journée plus pourri y a pas mieux.

« Bonjour Monsieur, je suis tartanpion et je viens de tomber sur un truc qui m’a fait bondir. Vous avez en vente un appartement à ….Euros, je comprends rien car c’est le mien et je ne l’ai jamais mis en vente. C’est quoi cette histoire?. »

Vous : « Non mais je vais vous expliquer, c’est pas ce que vous croyez ! »

Ah, et que faut-il croire alors ?  Vas-y, t’avais pas une réponse plus con, non?

Le vrai proprio : « Non mais attendez, c’est quoi cette agence ? Vous êtes fous dans votre boutique ou quoi?, çà va pas se passer comme çà, c’est moi qui vous le dis! »

Oups, il a raccroché!. Et l’acheteur  faut lui expliquer aussi que vous êtes malade. Euh, que le propriétaire est malade. Euh non , que le propriétaire qui n’est pas le vrai propriétaire mais juste le locataire du propriétaire, le vrai qui…

Ouais enfin s’il est pas débile lui aussi, il va vite comprendre que vous êtes nul et que c’est la merde. Et que vous allez manger bon, une bonne journée en perspective quoi!Cool

A votre avis que peut-il m’arriver en tant que négociateur travaillant dans l’agence immobilière où ma période d’essai vient juste de finir?. J’attends vos commentaires. Merci!







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