La procédure d’expulsion !

8042008

Peut-être avez vous déjà eu a vendre un bien occupé par des locataires faisant l’objet d’une procédure d’expulsion.

Mais quelle est la procédure pour une expulsion ?

En quelques lignes, c’est trés simple (enfin en théorie) : Lors d’impayés de loyers durant depuis un mois dans le secteur privé ou trois mois dans les logements sociaux, et si le bail prévoit la résiliation du contrat (clause résolutoire), un commandement de payer peut être envisagé (notifié par huissier le locataire a 2 mois pour s’acquitter de sa dette).

S’il ne le fait pas le propriétaire saisi le juge, l’assignation par acte d’huissier informe le locataire qu’une demande d’expulsion à été transmise au tribunal (l’huissier se déplace chez le locataire et lui remet le document. S’il n’est pas là, l’huissier porte ce document à la mairie et laisse un acte dans la boîte à lettres du locataire pour lui signifier son passage.) Le locataire est donc invité à se présenter au tribunal, l’audience se tient deux mois plus tard.

Une copie de l’assignation est transmise au préfet qui diligentera une enquête sociale.

Aprés l’audience, le juge rend une décision qu’on appelle « la grosse ». C’est ce que les gens appellent un jugement. le juge peut accorder un délai supplémentaire au locataire. Si aucun délai n’est accordé le juge ordonne l’expulsion.

Le jugement est signifié par voie d’huissier au locataire qui aura un mois pour faire appel de la décision.  Si le juge ne donne aucun délai, l’huissier apporte au locataire un « commandement des quitter les lieux ». Le locataire a deux mois pour partir et saisir le juge de l’exécution (un autre juge qui a pour rôle d’accorder ou pas un délai de grâce de trois mois à trois ans si les conséquences pour la famille sont trop dures).

Au delà de deux mois, l’huissier se présente chez le locataire pour lui demander de quitter les lieux. Si l’occupant s’oppose, l’huissier dressera un procés verbal de difficultés. Le bailleur doit alors demander à la préfecture l’autorisation d’utiliser la force publique pour réaliser l’expulsion. Le préfet a encore deux mois pour répondre.

Une fois expulsé, le locataire a un mois pour récupérer ses affaires.

Il faut noter que la loi interdit l’expulsion entre le 1er novembre et le 15 mars de l’année suivante, à moins d’un relogement dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Attention cette mesure n’est pas valable pour les squatters et les logements étudiants, ou pour les logements faisant l’objet d’un arrêté de péril.

Enfin on aucune expulsion ne peut intervenir entre 21 heures et 6 heures du matin pour les jours ouvrables, ni les dimanches et jours fériés.




Home Staging ? ça marche ou pas ?

30032008

Connaissez vous cela, le home staging ? C’est un concept utilisé depuis quelques années au U.S.A par les professionnels de l’immobilier afin de vendre plus rapidement un bien. Avec cette méthode, on peut vendre un bien en 5 jours maximum.

D’accord ça vient des américains mais est ce que chez nous çà peut marcher à votre avis ?

Si vous comprenez l’anglais, regardez cette video et voyez ce que vous pouvez en tirer ! Bonne séquence à tous!

 Preparing for the buyer’s eye (1st part)

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 Preparing for the buyer’s eye (2nd part)

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Réactivité = Vente assurée !

24032008

Augmenter son Chiffre, chaque année on se bat pour çà. Le but étant d’augmenter sa part de marché sur son secteur. Un truc important qu’il faut appliquer tout les jours, c’est la réactivité. Si on veut être le premier, c’est logique il faut passer devant les autres. Peut-être que vous le faites déjà et que vous ne m’avez pas attendu pour vous le dire , dans ce cas c’est bien pour vous. Pour les autres, je tiens à rappeller que nous sommes sur un marché trés concurrenciel. Par conséquent, il faut être rapide dans notre action. En ce sens que dés que vous rentrez un mandat, même en exclusivité pour les fans de ce truc, il faut le traiter de suite. Listez tous les prospects que vous avez en fichier et faites un tri sélectif par prix. Tous les gens  qui ont le budget (aprés l’avoir effectivement vérifié) vous les contactez pour organiser des visites. Ne vous attardez pas au téléphone sur la description du bien. En effet, votre description ne sera pas objective et vous risqueriez de donner votre avis et donc de faire des boulettes. Dites seulement un truc du style :  » Bonjour M. machin, je vous appelle car je viens de rentrer un bien que j’aimerais vous  montrer et je pense qu’ il correspond à vos critéres de recherche. Quand seriez vous disponible pour visiter? ». Si possible montrer à votre prospect plusieurs biens à la suite, car s’il est acheteur il ne faut pas qu’il visite trop avec la concurrence. Il faut se dire que c’est avec nous et nous seul qu’il achètera, il ne faut donc pas le lâcher.

Donc retenez et appliquez bien ce principe , soyez le plus réactif possible.




Connaissez vous vos acheteurs ?

19032008

Afin de vous aider dans votre démarche quotidienne en vue de trouver le bien idéal pour vos prospects acquéreurs, voici un petit questionnaire trés utile. Dites moi ce que vous en pensez, ce serait sympa ! Bonnes ventes à tous !

Connaissez vous vos acheteurs ? doc Questionnaire acheteurs




La vente (Séduction ou manipulation?)

26012008

Connaissez-vous la régle des 4 fois 20 ?

Les 20 premières secondes, faire attention à sa gestuelle, son sourire et son regard (on regarde son prospect comme pour le séduire afin de l’inciter à communiquer avec nous ).

Les 20 premiers gestes, restez à l’aise et montrez vous sûr de vous dés le début.

Les 20 premiers mots : Présentez vous clairement avec une petite phrase d’accroche conviviale. Evitez les banalités!

Les 2 fois 20 cm de distance face à votre interlocuteur. Etre trop prés passe comme une agression vis-à-vis de la personne à qui l’on s’adresse, mais être trop loin exprime un manque de confiance en soi ou une méfiance envers l’autre.

Vous l’avez compris, il ne faut jamais rater son entrée. La vente c’est comme le spectacle, il faut éviter le bide! C’est en quelque sorte un travail d’acteur. En effet, croyez-vous qu’un vendeur de canapés se comporte dans la vie comme dans son magasin ( Si c’est le cas çà craint, non?).




Faites l’amour…pas la Guerre !

24012008

On dit que c’est un métier de requins l’immobilier. La concurrence fait que l’on doit plus se « battre » qu’avant certes mais, doit on pour cela parler de « guerre ». Voyez ce reportage intéressant sur le sujet.

Une précision, je ne travaille ni à paris, ni pour l’enseigne en question!

The Guerre of Real Estate (partie 1)

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The Guerre of Real Estate (partie 2)

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The Guerre of Real Estate (partie 3)

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The Guerre of Real Estate (partie 4)

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N’abandonnez jamais, jamais, jamais !

23012008

Comme vous le dirais mon mentor Donald Trump , Never Give Up,Never quit!.

La persévérance finit toujours, toujours par payer. Je sais que les temps sont durs, on a trés souvent envie d’abandonner parce qu’on a pas d’appels. Parce qu’on rentre des biens supers mais personne n’en veut. çà, c’est ce que vous croyez parce que je peux vous garantir que pour chaque bien il y a un acheteur. Le challenge, c’est d’être le premier à le trouver.

Trés bien, mais comment faire? Il est où mon acheteur?

Dans le quartier, dans les usines du coin, à la sortie des écoles, à la gare, bref partout où çà bouge. Préparez des affichettes à placarder dans les commerces, sur les panneaux d’affichages des entreprises etc…

C’est peut-être quelqu’un qui est passé le mois dernier à l’agence (constituez un fichier acquéreur ) ou qui a téléphoné. Un ami de la concierge ou du commerçant d’à côté. Entre parenthèse, il faut s’en faire des potes (concierges, facteurs etc.).

Au lieu de pleurer, faites travailler votre cervelle. Avant il fallait pas trop réfléchir pour faire ce métier mais aujourd’hui c’est trés trés différent. ( Attention je ne dis pas que les anciens sont des idiots, simplement avant c’était …pas comme maintenant!)

 







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